Rangos reales por m², desarrollos activos, ROI esperado y costos de mantenimiento
Publicado: 6 de abril, 2026 | Equipo Flamingo Real Estate
Puerto Cancún es la dirección más exclusiva de Quintana Roo. Con acceso a marina de clase mundial, campo de golf Tom Weiskopf, y las marcas más prestigiosas de Latinoamérica, invertir aquí no es solo comprar un departamento — es asegurar una posición en el código postal más caro de México.
Pero la pregunta que todo inversionista serio se hace es simple: ¿cuánto cuesta realmente? Esta guía presenta los precios actualizados a abril 2026, analizando cada segmento del mercado con datos verificados del registro público de la propiedad y la AMPI (Asociación Mexicana de Profesionales Inmobiliarios).
El precio por metro cuadrado en Puerto Cancún varía significativamente según la ubicación dentro del complejo, la vista (marina, océano, golf), el piso, y el nivel de acabados.
Nota: Estos precios son en pesos mexicanos por metro cuadrado. Al tipo de cambio de abril 2026 (~$17.5 MXN/USD), el rango equivale a $2,570 - $6,860 USD/m².
Contexto importante: Según datos del Banco de México, el sector inmobiliario en destinos turísticos premium como Puerto Cancún ha registrado una apreciación promedio del 9.2% anual en los últimos 5 años, superando a la inflación de forma consistente.
Puerto Cancún alberga más de 15 desarrollos residenciales y de uso mixto. Aquí presentamos los más relevantes para inversionistas en 2026:
| Desarrollo | Tipo | Precio Desde | Precio m² | Entrega |
|---|---|---|---|---|
| BLUM | Médico / Corporativo | $3,200,000 MXN | $48,000 - $65,000 | 2026 |
| SLS Cancún | Residencial Lujo | $12,000,000 MXN | $80,000 - $110,000 | Entregado |
| Shark Tower | Residencial | $8,500,000 MXN | $60,000 - $78,000 | Entregado |
| Marina Town | Residencial / Comercial | $5,500,000 MXN | $52,000 - $68,000 | 2026 |
| Puerto Cancún Towers | Residencial Premium | $7,200,000 MXN | $58,000 - $75,000 | Entregado |
| The Harbour | Boutique Residencial | $9,800,000 MXN | $70,000 - $95,000 | 2027 |
Para un análisis detallado de BLUM como inversión médica, consulta nuestro artículo especializado con ROI proyectado y comparativas.
Los departamentos de 1 recámara son los más demandados para Airbnb y plataformas de renta vacacional. Generan el mejor rendimiento porcentual sobre inversión.
El "sweet spot" del mercado. Combina uso personal ocasional con excelente rendimiento por renta. Es la tipología preferida por familias y nómadas digitales con alto poder adquisitivo.
Orientado a compradores patrimoniales. Menor rendimiento porcentual pero máxima apreciación de capital y prestigio. Los penthouses con vista a la marina son los más exclusivos.
El retorno sobre inversión (ROI) depende del tipo de departamento, la modalidad de renta, y la calidad de administración. Aquí los números reales:
| Modalidad | Rendimiento Bruto | Rendimiento Neto | Mejor para |
|---|---|---|---|
| Renta turística (Airbnb) | 8-14% anual | 5-9% anual | 1-2 recámaras |
| Renta a largo plazo | 4-6% anual | 3-5% anual | 2-3 recámaras |
| Renta corporativa/médica | 8-12% anual | 6-10% anual | Consultorios |
| Plusvalía (solo apreciación) | 8-12% anual | 8-12% anual | Pre-venta |
Dato clave: Según la AMPI, Puerto Cancún ha superado consistentemente al promedio nacional de apreciación inmobiliaria (4.8%) con un rendimiento del 9.2% anual en el período 2021-2025.
Para una comparativa detallada de rentabilidad inmobiliaria en todo Cancún, revisa nuestra guía con calculadora incluida.
Los costos de mantenimiento son uno de los factores más ignorados por compradores primerizos. En Puerto Cancún, estos costos reflejan las amenidades de clase mundial:
| Concepto | Rango Mensual | Notas |
|---|---|---|
| Cuota de mantenimiento | $6,000 - $25,000 MXN | Depende del desarrollo y m² |
| CFE (luz/electricidad) | $1,500 - $5,000 MXN | Variación estacional (A/C) |
| Agua | $500 - $1,200 MXN | Incluido en algunos desarrollos |
| Internet/cable | $800 - $1,500 MXN | Fibra óptica disponible |
| Seguro de propiedad | $800 - $2,500 MXN | Obligatorio en zona costera |
| Predial (anualizado) | $1,500 - $4,000 MXN | Pago anual dividido |
Total estimado mensual para un departamento de 2 recámaras: $12,000 - $22,000 MXN ($685 - $1,260 USD). Este costo debe restarse del ingreso bruto por renta para obtener tu rendimiento neto real.
| Zona | Precio m² (MXN) | Apreciación Anual | Perfil |
|---|---|---|---|
| Puerto Cancún | $55,000 - $85,000 | 8-12% | Ultra-premium |
| Zona Hotelera | $45,000 - $65,000 | 6-10% | Turismo / Renta |
| Playa Mujeres | $35,000 - $55,000 | 7-11% | Emergente premium |
| Playa del Carmen | $30,000 - $50,000 | 6-9% | Turismo masivo |
| Tulum | $40,000 - $65,000 | 5-10% | Boutique / Eco |
Para un análisis completo de las 12 mejores zonas de inversión en Cancún, consulta nuestra guía detallada.
La pre-venta es la estrategia preferida de inversionistas experimentados en Puerto Cancún. El descuento por comprar antes de la entrega puede ser de 15-25% sobre el precio de lista final.
Ejemplo real: Un departamento de 2 recámaras en pre-venta a $7,500,000 MXN (2024) se entrega en 2026 con un valor de mercado de $9,800,000 MXN. Eso es una ganancia de $2,300,000 MXN (30.6%) en 24 meses, sin haber pagado el 100% del precio.
Los planes de pago en pre-venta típicamente incluyen:
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