Tasas de ocupación, ADR promedio, comparativa neta anual y mejores zonas para maximizar rentabilidad
Publicado: 6 de abril, 2026 | Equipo Flamingo Real Estate
Si estás evaluando dónde comprar un departamento para Airbnb en la Riviera Maya, la pregunta inevitable es: ¿Tulum o Playa del Carmen? Ambas ciudades son potencias turísticas, pero tienen perfiles de inversión radicalmente diferentes.
En este análisis, presentamos datos reales de rendimiento basados en propiedades activas en 2025-2026: tasas de ocupación verificadas, ingresos netos después de gastos, y las zonas específicas donde el ROI es máximo. Sin especulación. Solo datos.
Playa del Carmen gana en ROI neto consistente. Genera 8-12% anual neto con menor volatilidad estacional y costos operativos más bajos. Tulum gana en ticket promedio por noche (ADR 40% superior) pero pierde en ocupación y costos.
| Temporada | Meses | Ocupación | ADR Promedio |
|---|---|---|---|
| Alta | Dic - Abr | 78-90% | $250 - $450 USD |
| Media | Jul - Nov | 55-70% | $150 - $280 USD |
| Baja | May - Jun | 38-55% | $100 - $200 USD |
| Promedio Anual | 12 meses | 58-68% | $180 - $350 USD |
| Temporada | Meses | Ocupación | ADR Promedio |
|---|---|---|---|
| Alta | Dic - Abr | 82-95% | $150 - $300 USD |
| Media | Jul - Nov | 68-78% | $100 - $200 USD |
| Baja | May - Jun | 55-68% | $80 - $150 USD |
| Promedio Anual | 12 meses | 72-80% | $120 - $230 USD |
| Métrica | Tulum | Playa del Carmen | Ganador |
|---|---|---|---|
| Ocupación anual | 55-68% | 70-80% | Playa ✅ |
| ADR (precio/noche) | $180-$350 | $120-$230 | Tulum ✅ |
| Ingreso bruto anual | $38K-$75K | $32K-$62K | Tulum ✅ |
| Costos operativos | 45-55% del bruto | 35-45% del bruto | Playa ✅ |
| ROI neto anual | 5-9% | 8-12% | Playa ✅ |
| Precio de entrada | $250K-$500K | $180K-$380K | Playa ✅ |
| Apreciación anual | 8-12% | 6-9% | Tulum ✅ |
| Liquidez (venta rápida) | Media | Alta | Playa ✅ |
Resultado: Playa del Carmen gana 5 de 8 categorías. Si buscas rendimiento neto constante y menor riesgo, Playa es la elección racional. Si buscas mayor ticket por noche y plusvalía a largo plazo con tolerancia a volatilidad, Tulum tiene argumentos sólidos.
1. Zona Hotelera (Beach Road): ADR más alto ($250-$500/noche), pero precio de entrada altísimo ($400K+ USD) y mantenimiento caro. Ideal para propiedades boutique.
2. Aldea Zamá: Mejor relación costo/beneficio. Departamentos desde $200K USD con ocupación sólida (65-72%). Centro neurálgico para nómadas digitales.
3. La Veleta: Zona emergente con precios 20-30% menores que Zamá. Mayor riesgo pero potencial de apreciación superior.
1. Centro / 5ta Avenida: La zona con mayor ocupación (75-85%). Proximidad a restaurantes, bares y playa. Departamentos desde $180K USD.
2. Playacar Fase II: Comunidad cerrada premium. Familias y parejas. Menor volatilidad y ocupación estable del 70-78%.
3. Playa Mamitas (Calle 28-38): Zona de beach clubs premium. ADR más alto de Playa ($150-$300/noche) con fuerte demanda todo el año.
Para un análisis más profundo de todas las zonas de inversión, consulta nuestra guía de zonas de inversión en Cancún y Riviera Maya.
| Concepto | Tulum | Playa del Carmen |
|---|---|---|
| Limpieza por estancia | $50 - $100 USD | $30 - $60 USD |
| Mantenimiento mensual | $8,000 - $18,000 MXN | $5,000 - $12,000 MXN |
| Administración (% del ingreso) | 25-35% | 20-28% |
| Servicios (luz, agua, internet) | $4,000 - $8,000 MXN | $3,000 - $5,500 MXN |
| Comisión plataformas | 3-5% | 3-5% |
| Reposición mobiliario (anual) | $30,000 - $60,000 MXN | $20,000 - $40,000 MXN |
| Total % sobre ingreso bruto | 45-55% | 35-45% |
Ojo con los costos ocultos en Tulum: La humedad tropical acelera el desgaste de mobiliario y acabados. El costo de reposición y mantenimiento correctivo puede consumir hasta un 10% adicional del ingreso bruto. Según datos de la INEGI, el costo de servicios en zonas de nueva infraestructura es 25-40% mayor que en ciudades consolidadas.
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